臧小丽律师就泰禾集团业绩愿景接受腾讯证券采访

  发布时间:2018-12-29 11:24:35 点击数:
导读:泰禾集团债台高筑2000亿小目标或腰斩股价自高点跌超65%900、1200、1500、2000亿……市场对于2018年泰禾销售业绩的猜谜活动正在继续,而泰禾已经连续多年不公布销售业绩了。距离泰禾集团老板黄其森高喊2000亿小目标已经

2000亿 65%


        900、1200、1500、2000亿……市场对于2018年泰禾销售业绩的猜谜活动正在继续,而泰禾已经连续多年不公布销售业绩了。

距离泰禾集团老板黄其森高喊2000亿小目标已经过去了一年,复盘泰禾集团的2018年,可谓走的并不容易,股价暴跌、去化率不佳、负债率高企、管理层动荡、大股东全部质押等负面缠身,在房企入冬的节点,这个激进的闽系房企没有了以前的高歌猛进。

泰禾去化率不佳 销售额远低于2000亿小目标

泰禾集团老板黄其森在2017年底接受采访时高喊出了2000亿的小目标, 并因此引发了泰禾集团股价摧枯拉朽似的暴涨,对于2000亿小目标的得出,当时黄其森解释称,截至2017年底泰禾集团至少手握6000亿元以上的土地储备货值,2018年可售货值将达4000亿元。如果以50%去化率来推算,2018年2000亿元的销售目标并不算激进。

当时的黄其森确实有其雄心勃勃的信心,财报显示,泰禾集团2017年底存货账面价值1407亿元,而泰禾集团在2017年大举拿地,全年通过收购、招拍挂等方式获取36个项目,新增土地储备建筑面积约1070万平米,加上在建土地计容面积,据测算泰禾当时的土地储备在2000万平方米,以2017年平均合同销售价格20940元/平方米计算,泰禾可售货值的确超过4000亿。

但在房企入冬的2018年,去化率不佳成为行业共识,而泰禾集团在近几年的财报中一直未披露销售金额及销售面积,均以销售情况良好带过,据克尔瑞数据显示,泰禾集团在2018年1-11月份销售金额1110亿,排名中国房企销售额第21名,据此估算,泰禾2018年全年销售金额应低于1500亿,去化率不足40%,也远低于黄其森预期的2000亿销售额。

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不过有业内人士称泰禾2018年销售额800多亿,正在向900亿冲刺。连黄其森年初目标的一半都没完成,黄老板放了一个巨大的卫星。

尽管当时泰禾集团一再澄清2000亿小目标是董事长黄其森的个人愿景,但股价却上演了摧枯拉朽似的暴涨,数据显示,在2017年12月25日至2018年1月23日的16个交易日里,泰禾集团股价暴涨152%,不过随后带来的就是绵延不断的下跌,全年基本处于一路走低的阴跌态势,从1月24日的高点到12月27日收盘股价暴跌超65%,市值已不足200亿,苦的是那些在高点追进去的投资者,由此也引发泰禾集团董事长黄其森涉嫌信披违规的质疑。

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对于是否涉嫌信披违规以及投资者亏损能否索赔,法律界人士认为黄其森言论可能存在不合规之处。北京市盈科律师事务所臧小丽律师认为,首先,在信息披露的媒介上,凡是可能影响上市公司股价的重大事项,应该在指定信息披露媒体发布,任何网络报道、媒体采访不得早于指定信息披露媒体。我国《证券法》第七十条规定:“依法必须披露的信息,应当在国务院证券监督管理机构指定的媒体发布,同时将其置备于公司住所、证券交易所,供社会公众查阅。”根据前述法律规则,黄其森先生发表的关于上市公司业绩预测、经营事项的观点,属于可能影响股价的重大事项,以接受媒体采访的方式进行披露,而非以“上市公司公告”的形式对外披露,这并不合规。

此外,从披露的内容来看,如果公司董事长黄其森先生“关于2018年销售目标2000亿元”仅仅表达的是个人对公司的发展愿景,而不是基于客观事实,还可能涉嫌信息误导。臧小丽律师指出,《证券法》七十八条,禁止任何主体发布编造、传播虚假信息,禁止作出虚假陈述或者信息误导。倘若泰禾集团2018年的实际业绩远没有达到黄其森先生所预测的数据,而2017年年底黄其森先生的预测又导致泰禾集团的股价大幅抬高,那么,黄其森先生的言论存在违法违规的嫌疑,有可能会遭到监管部门的立案查处。

针对索赔问题,某业内律师称如果投资者可以证明泰禾宣传中的不实之处就可以,但问题在于没有达到目标与虚假宣传之间没有必然联系,投资者这边还要举证证明,泰禾在当时宣传时实际情况与宣传口径不符,有夸大成分,且该夸大成分导致了投资者的误判进行了投资,这样才会被法院支持。

泰禾负债率高企 每年利息支出超百亿

除了高喊2000亿小目标之外,黄其森还称泰禾集团2018年上半年降低负债率至79%,显然这个目标并没有完成,泰禾集团2018年半年报数据显示,营业收入126.88亿元,同比增长42.1%,归属净利润9.83亿元,同比上涨22.39%,负债率高达85.67%,同比略降0.22%。

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2018年半年报数据显示,泰禾集团负债高达2052亿元,其中有息负债为1472亿元,负债结构方面,银行贷款约309亿,占比约21%;公司债(3-5年)306亿,占比约21%;信托借款约613亿,占比约42%;资产管理约192亿,占比约13%;其他产品约51亿,占比约3%,而公司综合融资成本8.22%,据此计算,每年的利息支持就高达120亿,这对于一个全年营收200多亿的房地产企业来说,负担太重了,而且泰禾集团的部分债务将于2018年到2020年到期,存在集中偿付压力。

以A股上市房企净负债率(净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产)计算,泰禾集团净负债率高达342%,排名第二,处于行业绝对高位,未来降杠杆工作依然任重道远, 这也解释了泰禾集团高增长的原因,而高喊活下去的万科净负债率仅为51%,

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在高负债率下,泰禾今年拿地明显放缓,今年上半年,泰禾集团通过收购和招拍挂方式获取土地8块,新增土地面积仅为2017年的一半,在去杠杆和严厉的楼市调控政策下,泰禾集团显现出极为谨慎的态度。

与此同时,泰禾集团加紧筹集资金,12月14日,泰禾集团连发三则公告。一是将3家间接持有的子公司福州泰航、福州泰福和尤溪泰禾的全部股权以6.35亿元的价格打包出售;二是将2017年拍得的北京市朝阳区孙河乡北甸西村、西甸村 2902-29号地块的收益权转让给北京信托,以融资35亿元;三是泰禾集团第一大股东泰禾投资集团有限公司及一致行动人向东兴证券等3家公司质押3125万股公司股份,用途为补充质押和融资,由此可见泰禾对资金的饥渴。

黄其森夫妇质押全部股权

泰禾资产负债率高企,但董事长黄其森似乎更缺钱,在2018年7月份黄其森及一致行动人股权质押比例短暂下降,随后再度开启大比例质押,截止12月26日,大股东泰禾投资集团有限公司持股60938万股已经全部质押,一致行动人叶荔持股14999万股也全部质押,一致行动人黄敏质押1800万股,质押比例高达95.15%,据此计算,黄其森及一致行动人质押股数占总股本比例高达62.47%,泰禾集团此前的公告显示,叶荔为黄其森配偶,黄敏为黄其森的妹妹。

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这已经不是泰禾第一次股权质押,至今以来黄其森及一致行动人共质押7.78亿股,以泰禾集团2018年股价20元计算,假如质押率为35%,黄其森质押获取的也资金高达50亿,不过泰禾集团一直否认资金链紧张。

针对泰禾大股东全部质押问题,华创证券研究院王曦分析称,从数据上来看,泰禾集团的股权质押风险还是非常大的,同时也反映出目前在房地产降温的大背景下,前两年加杠杆的房地产企业的日子的难过程度,目前来看,化解股权质押的最好的办法就是股价涨,17年年末,黄老板在公司年会上给泰禾集团定的目标是完成销售2000亿,股价从16涨到了43。根据最新数据显示,18年泰禾的销售的数据还不足900亿,股价也跌到了不足14元。如果说17年底还是房地产销售的黄金时期,但现如今全国房地产销售面临拐点之际,销售再‘继续’翻倍显然是难之又难的事情。目前黄其森及其一致行动人目前质押率接近100%,马上面临年报季,接受其股权质押的券商、银行等金融机构压力巨大。

管理层大动荡 曾陷裁员风波

在调控和融资成本上升背景下,泰禾集团管理层接连出现人事变动,今年1月份泰禾集团副总经理、财务总监罗俊辞职,7月份公司副总经理沈力男辞职,据媒体报道沈力男于2009年加入泰禾集团,2016年开始担任集团副总裁,对泰禾品牌推广起到了重要作用,离职前,沈力男担任泰禾文旅板块的副总裁,今年上半年刚刚调任,之前他分管品牌。据统计自2017年以来,泰禾集团共有超过10名高管相继离职,他们中有的是被动辞退,有的是主动离任。而泰禾大量人事变动背后是对规模的诉求,毕竟离2000亿的小目标还相差甚远。


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在核心高管相继离职后,泰禾集团在今年7月份陷入裁员风波,消息称裁员总体比例达30%,涉及北京、上海等区域,2018届招收的400名“禾苗”已被裁掉100人,泰禾集团对此既没有确认也没有否认,不过在如此高负债率情况下,泰禾的财务压力可想而知。

针对去化率不佳的问题,泰禾集团近日接受机构调研时表示,促回款是公司今年初所确定的重点任务之一,5大区域都成立了促回款小组,全力促进项目回款,并且没有透露明年的销售预期。


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